Einkünfte aus der Vermietung von Wohnungen, Häusern, Garagen oder ähnlichen Objekten zählen steuerlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Besteuert wird nicht die reine Miete, sondern der Überschuss: Mieteinnahmen minus Werbungskosten wie Zinsen, Abschreibung (AfA), Instandhaltung, Verwalterhonorare oder Versicherungen.

Bei verbilligter Vermietung – etwa an Angehörige – ist wichtig, ob mindestens 66 % der ortsüblichen Miete verlangt werden; nur dann bleiben die Werbungskosten in der Regel vollständig abziehbar.

Beispiel 1 (marktübliche Vermietung):

Eine Eigentümerin vermietet eine Wohnung für 1.000 € Miete im Monat, während die ortsübliche Miete bei etwa 1.050 € liegt. Sie erzielt also 12.000 € Mieteinnahmen im Jahr und hat z. B. 6.000 € Zinsen, 3.000 € Abschreibung und 1.500 € Instandhaltungskosten. 

Der steuerpflichtige Überschuss beträgt 12.000 € minus 10.500 € = 1.500 €.

Beispiel 2 (verbilligte Vermietung an Angehörige):

Ein Vermieter überlässt seinem Kind eine Wohnung, deren ortsübliche Miete 1.000 € beträgt, verlangt aber nur 500 € im Monat.

Damit liegt die Miete bei 50 % der ortsüblichen Miete. 

Die Werbungskosten dürfen dann nur im gleichen Verhältnis angesetzt werden, also hier zu 50 % – die andere Hälfte bleibt steuerlich unberücksichtigt.

Rechtsstand: § 21 EStG, Stand Januar 2026.