Wer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, muss diese in der Steuererklärung angeben. 

Gleichzeitig können viele damit zusammenhängende Aufwendungen als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Werbungskosten sind alle Kosten, die durch die Vermietung veranlasst sind oder ihr dienen.

Was zählt zu Werbungskosten?

Typische abzugsfähige Kosten sind insbesondere:

• Finanzierungskosten (z. B. Darlehenszinsen)
• Abschreibung (AfA) auf das Gebäude
• Instandhaltung und Reparaturen
• Grundsteuer
• Versicherungen (z. B. Gebäudeversicherung)
• Hausverwaltungskosten
• Nebenkosten, soweit sie nicht auf den Mieter umgelegt werden
• Fahrtkosten zur vermieteten Immobilie
• Steuerberatungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung

Voraussetzung ist stets, dass ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Vermietung besteht.

Besonderheiten bei Leerstand und Anschaffung

Auch bei vorübergehendem Leerstand können Kosten abziehbar sein, wenn eine ernstzunehmende Vermietungsabsicht besteht und diese durch z.B. Inserate nachgewiesen werden kann.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten (z. B. größere Renovierungen kurz nach dem Kauf) dürfen nicht sofort abgezogen werden, sondern müssen über die Abschreibung verteilt werden. Drei Jahre nach der Anschaffung muss die sogenannte 15%-Grenze beachtet werden. 

Die Aufwendungen für Renovierung und Sanierung dürfen nicht mehr als 15% der Anschaffungskosten betragen. Ansonsten erfolgt eine Umqualifizierung der Kosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. 

Praxishinweise:

Werbungskosten dürfen auch dann geltend gemacht werden, wenn die Mieteinnahmen gering sind – solange eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht. 

Um einen 100%igen Werbungskostenabzug zu erhalten, muss darauf geachtet werden, dass die Miethöhe wenigstens 50% der ortsüblichen Miete beträgt.

Bei teilweiser Selbstnutzung ist nur der vermietete Anteil abzugsfähig.

Umlagefähige Nebenkosten sind keine Werbungskosten, wenn sie vom Mieter erstattet werden.

Beispiel 1 (Standard):

Eine Eigentümerin vermietet eine Wohnung.

Im Jahr fallen an:

• Zinsen für den Kredit: 3.000 €
• Reparaturen: 1.200 €
• Grundsteuer: 500 €

Folge:

Diese Beträge können als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung angesetzt werden.

Beispiel 2 (Teilweise Vermietung):

Ein Haus wird zu 70 % vermietet, 30 % selbst genutzt.

Gesamtkosten:

Versicherungen und Grundsteuer: 2.000 €

Reparaturen: 1.000 €

Folge:

70 % der Kosten (2.100 €) sind als Werbungskosten abziehbar.

Rechtsstand: Einkünfte § 21 EStG; Werbungskosten § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStG; AfA-Tabellen BMF (Stand: Feb. 2026).